Gouda – Het is een duivels dilemma, wanneer woningen verouderd zijn en verkeren in matige staat. Wordt het slopen en nieuwbouw plegen, of toch renoveren? Woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland kiest ervoor om 100 vooroorlogse huizen in Kort Haarlem te renoveren. Waarom en wat zijn de voor- en nadelen?

Eerder berichtte Weekblad deGouda al over het renovatieproject dat in de IJssellaan en F.W. Reitzstraat gaat plaatsvinden. Samen met Smits Vastgoedzorg voert Woonpartners (M-H) een grondige renovatie uit bij 100 woningen. Bij deze vooroorlogse woningen wordt funderingsherstel gedaan, een moderne isolatie aangebracht en worden de oude keukens en badkamers vervangen. Een kostbare aangelegenheid. Was nieuwbouw geen betere oplossing geweest?

Woonpartners
Stichting Woonpartners (M-H) zegt tot het besluit te zijn gekomen in overleg met de bewonerscommissie en de gemeente. De renovatie noemde zij eerder een ‘duurzame oplossing’, maar er blijken meer redenen om niet voor nieuwbouw te kiezen.

Zo zou de corporatie bij nieuwbouw maar 86 woningen kunnen terugbouwen (nu 100) en zouden die met de nieuwe bouwregels ook nog eens minder slaapkamers krijgen. Ook heeft de huidige parkeernorm meegewogen in het besluit, zo schrijft zij. Bij nieuwbouw gaat de hele plattegrond van de wijk op de schop en moeten meer parkeerplaatsen worden aangelegd dan nu het geval is. Dit gaat weer ten koste van het aantal woningen of de betaalbaarheid.

Die betaalbaarheid is sowieso belangrijk in dit project, schrijft Woonpartners (M-H) in haar reactie: ‘Als derde punt hebben we gekozen om de woningen te renoveren omdat de huidige huurprijzen dan ook nog te voldoen zijn door de huidige huurders. Er is juist een grote vraag naar kleine en betaalbare woningen’. Na de renovatie moeten de woningen weer goed zijn voor nog eens 40 jaar woongenot.

TNO
Tegelijk maken deze argumenten duidelijk dat de inrichting van de woningen niet meer is volgens de standaard die nu voor nieuwbouw geldt. Informatie van instituut TNO, adviseur in dit vakgebied, bevestigt dat de keuze een duivels dilemma is. Dat duurzaamheid, een veelgenoemd argument voor renovatie, doorslaggevend is, is in elk geval onterecht, schrijft Guus Mulder (TNO) in een artikel voor de ‘Renovatiebeurs’: ‘Van de CO₂-uitstoot van een woning over zijn totale levensduur komt 12% voor rekening van de gebruikte materialen, 2 à 3 procent voor rekening van het bouwproces en 85 % betreft verwarming en verlichting. Vooral daar kun je met nieuwbouw grote winst halen’.

Toch heeft het instituut voor andere factoren ook geen simpele uitweg. De keuze hangt namelijk van vele factoren af, zoals de bouwkundige staat, de inrichting van de ruimten en de cultuurhistorische waarde. Je kunt je bijvoorbeeld afvragen of de hoogte van de plafonds en de afmetingen van de kamers nog voldoende zijn voor nog eens 40 jaar, of hoe populair de vooroorlogse woningen zijn onder woningzoekenden. TNO werkt samen met vijf woningcorporaties aan een ‘afwegingsmodel voor sloop of vervanging’. Die moet corporaties landelijk helpen om een slimme afweging te maken.

Prijs
Voor de bewoners van Kort Haarlem heeft de renovatie de nodige voordelen. Zo kunnen zij straks terug naar hun eigen, opgefriste huis. Bovendien worden de huren nauwelijks verhoogd, schrijft Woonpartners (M-H): ‘De woningen gaan van Energielabel F naar A en [bewoners] betalen daar € 29 of € 32 per maand aan huurverhoging voor’. Huurders, zegt de corporatie, verdienen dit terug met een lagere energierekening: ‘Ze betalen alleen voor de energiebesparende maatregelen, niet voor de onderhoudswerkzaamheden’.

Toch voldoen de huizen na de renovatie niet aan de eisen die aan nieuwbouwwoningen wel worden gesteld. Hetzelfde geldt voor de parkeergelegenheid in de wijk. Dus, of de gemeente en de woningcorporatie over dertig jaar nog tevreden zijn met de keuze? De tijd zal het leren.

Het renovatieproject in Kort Haarlem moet in november van start gaan. Bewoners krijgen tijdelijk onderdak in 25 logeerwoningen in de directe omgeving van de buurt, voor ongeveer 10 weken. Eind 2022 zijn de werkzaamheden naar verwachting klaar.